7 Grondbeleid

Voor het begrotingsjaar 2024 verwachten we bedrijfskavels te gaan toewijzen voor het industrieterrein 't Febriek Zuid II in Q4 2024. Het effect van de verwachte opbrengst wordt inzichtelijk gemaakt in de MPG 2024.

Voor de woningbouwlocaties in 2024 is rekening gehouden met 28 bouwkavel transacties. De bouwkavel binnen de Gerner Marke betreft een kavel voor de bouw van 12 Sociale huur woningen. Het verwachte aantal te verkopen kavels/woningen komt daarmee op 39 stuks. Meerjarig ziet het beeld, op grond van de vastgestelde bestemmingsplannen, er als volgt uit:

Bron: vastgestelde MPG 2024; tabel opgesteld op basis van lopende exploitaties.

In bovenstaande programmering is rekening gehouden met de verrichte uitgiften in 2024 en de afspraken die gemaakt zijn met ontwikkelaars en woningcoöperaties. De tabel laat zien dat het aantal verkopen binnen de lopende grondexploitaties terugloopt. Oorzaak hiervan ligt in het feit dat in de jaren ervoor door een gestegen vraag kavels sneller zijn uitgegeven dan oorspronkelijk gepland. De beschikbare kavels binnen de grondexploitatie zijn daarmee enkele jaren eerder uitgegeven dan verwacht.  

De opvolgende woningbouwlocaties, zoals Oosterdalfsen Noord zijn op dit moment nog niet bouwrijp. Wel zijn er voorbereidingen voor vaststelling van bestemmingsplannen en de daarmee verband houdende grondexploitaties onderhanden voor Dalfsen (Oosterdalfsen Noord), Lemelerveld (Waterinkweg) en Hoonhorst (De Koele II). Het hieruit voortvloeiende bouwrijpmaken en uitgeven van bouwkavels die hieruit voortkomen zijn nog niet in bovenstaand overzicht meegenomen, waardoor de verkopen hier een vertekend beeld laten zien. Uitgiften in de hier genoemde onderhanden zijnde bestemmingsplannen zullen vooreerst plaatsvinden vanaf het derde cq vierde kwartaal 2025.

Om ook in de kern Nieuwleusen na Westerbouwlanden te kunnen blijven voldoen aan de vraag naar woningbouwkavels wordt momenteel de locatie Oosterbouwlanden voorbereid, waar circa 600 woningen gerealiseerd kunnen worden. De grondpositie is voor een groot deel in eigendom van de gemeente. Start van uitgifte is afhankelijk van de te realiseren ontsluiting, anders dan de Backxlaan.

Doordat wij werken met flexibele bestemmingsplannen op onze uitbreidingslocaties, kunnen wij het woningbouwprogramma op deze locaties aanpassen aan actuele omstandigheden waar dat nodig is.

Belangrijke ontwikkelingen die de komende jaren invloed hebben op zowel de vraag naar nieuwbouwkavels als het bouwen van woningen zijn onder andere: oplopende bouwkosten, langere wachttijden bij nutsbedrijven, stikstof, schaarste aan bouwmaterialen, voldoende personeel en een stijgende hypotheekrente.

Het actieve grondbeleid van de gemeente Dalfsen heeft ertoe geleid dat we veelal tot zelfrealisatie van bestemmingsplannen kunnen overgaan. Dit geeft mogelijkheden om te bepalen waar in een uitleggebied woningen voor starters, senioren of andere doelgroepen komen. Ook geeft het mogelijkheden om wijzigingen in verhoudingen tussen bijvoorbeeld sociale woningbouw en vrije sector door te voeren. De positieve en negatieve financiële effecten van dergelijke wijzigingen op de verschillende grondexploitaties worden waar nodig in beeld gebracht en besproken.  

In 2022 is een woningbehoefte onderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn in de nieuwe ontwikkelingen als onderbouwing van de behoefte aangeleverd. Vanuit dit onderzoek blijkt dat er een verwachte toename van het aantal huishoudens in de gemeente zal zijn. Hiervoor zijn er extra woningen nodig. Deze ontwikkeling past binnen de landelijke trend.

In de markt zien we de afgelopen tijd veel veranderingen die de ontwikkelingen beïnvloeden. Hoewel recente uitgiften succesvol geweest zijn, blijven er doelgroepen (o.a. starters en jongeren) die op dit moment minder perspectief hebben. Stijgende bouwkosten en een hogere rente zijn hier onder andere de oorzaak van. De introductie van uitgifte via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap heeft er aan bijgedragen dat starters op de woningmarkt een betere uitgangspositie hebben gekregen. In nieuwe projecten wordt deze wijze van uitgifte voortgezet.

Daarnaast staat de provincie toe dat in de periode van 2016 tot 2026 er 1.022 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit is inclusief niet gemeentelijke plannen. In de woonvisie 2019-2024 is een gemiddelde van 120 woningen per jaar opgenomen. Het woningbehoefteonderzoek van 2022 gaf aan dat het woningtekort veel groter is.

Omdat de vraag naar betaalbare woningen dus groter is dan het aanbod kan bij nieuw vast te stellen grondexploitaties de mogelijkheid worden onderzocht om het aanbod van betaalbare woningen te verhogen. De verhouding sociaal en vrije sector zou dan bijvoorbeeld 70/30 kunnen worden, in plaats van de huidige verdeling van 60/40.

Om het tekort verder te beperken wordt ook naar andere oplossingen gekeken. Dit kan bijvoorbeeld door binnen de bestaande voorraad functieveranderingen toe te staan om daarmee de balans op de woningmarkt enigszins te doen herstellen. Een andere oplossing kan gezocht worden in nieuwbouw, op inbreidingslocaties en bij particuliere initiatieven. Om hieraan uitvoering te kunnen geven, dient tijdig over voldoende uitgeefbare grond te worden beschikt. In de met de provincie opgestelde woonagenda 2021-2024 West-Overijssel zijn hierover afspraken gemaakt.

Er lopen diverse voorbereidingen voor het openen van nieuwe grondexploitaties. Onderstaand overzicht geeft inzicht in de lopende voorbereidingskosten.