De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties zijn onderdeel van de risicobeheersing. Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld, en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Als de risico’s inzichtelijk zijn kan er worden gekeken naar hoe de risico’s kunnen worden beheerst.
Risicobeheersing bestaat uit het nemen van maatregelen op basis van een beoordeling. Bij het beheersen van risico’s worden vier keuzes genoemd:
- Vermijden van het risico. Het doel daarbij is om het risico weg te nemen.
- Verminderen van het risico. In dat geval wordt geprobeerd de kans of het effect van risico’s zoveel mogelijk te beperken.
- Overdragen of delen van een risico. In dat geval wordt geprobeerd het risico (gedeeltelijk) uit te sluiten door dit over te dragen aan een derde partij of te delen met een derde partij.
- Accepteren van een risico. Dit kan bijvoorbeeld zijn door in financiële zin alvast een voorziening te treffen voor als het risico optreedt.
Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van de al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke projectrisico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd.
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.
Proces
Om de risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig/cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie, waarbij er sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt. Periodiek worden de risico’s van de beheersmaatregelen in kaart gebracht en geëvalueerd. De geconstateerde risico’s zijn gekwantificeerd op basis van kans x impact. Vervolgens zijn de beheersmaatregelen bij de risico's geformuleerd. Door de risico’s periodiek intern te bespreken blijven ze onder de aandacht en kan er als dat nodig is actie worden ondernomen. Op deze manier wordt er actief gestuurd op projecten met een hoog risico.
In het onderstaande overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.
Complex | MPG 2024 | MPG 2024 | MPG 2023 | MPG 2023 |
|---|---|---|---|---|
Risico's | Risicoprofiel | Risico's | Risicoprofiel | |
Grift III | 3.000 | 3.000 | 3.000 | - |
t Febriek II | 150.000 | - | - | - |
Subtotaal bedrijventerreinen | 153.000 | 3.000 | 3.000 | 0 |
De Gerner Marke | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 |
Oosterdalfsen | - | - | - | - |
Westerbouwlanden Noord | 46.000 | - | 46.000 | - |
Agnietencollege | - | - | - | - |
De Nieuwe Landen | - | - | - | - |
De Nieuwe Landen II | 3.000 | - | 3.000 | - |
Muldersweg I | 6.000 | 6.000 | 6.000 | 6.000 |
Muldersweg II | 6.000 | - | 6.000 | - |
De Wieken | - | - | - | - |
Subtotaal woningbouwlocaties | 62.000 | 7.000 | 62.000 | 7.000 |
Ontwikkeling rente +1% | 242.000 | 242.000 | 103.000 | 103.000 |
Ontwikkeling kosten +1% | 218.000 | 218.000 | 166.000 | 166.000 |
Ontwikkeling opbrengsten -/-1% | 174.000 | 174.000 | 383.000 | 383.000 |
Voorbereiding | 275.000 | 275.000 | 275.000 | 275.000 |
POC methode | 400.000 | 400.000 | 500.000 | 500.000 |
VPB | 300.000 | 300.000 | 300.000 | 300.000 |
Subtotaal generieke risico's | 1.609.000 | 1.609.000 | 1.727.000 | 1.727.000 |
Totaal | 1.824.000 | 1.619.000 | 1.792.000 | 1.734.000 |
Projectrisico’s
In bovenstaande tabel geeft in het bovenste deel de projectrisico’s weer. Het betreft hier risico’s die niet binnen de 25% kunnen worden opgevangen.
In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor het risico op een rentestijging van 1% is bovenop het huidige werkelijke risico een risicobuffer opgenomen.
Het grootste risico heeft betrekking op het risico van prijsstijgingen en opbrengstendaling. In de actualisaties is gerekend met de huidige grondprijzen (Nota van Uitgangspunten, feb 2024). Door de sterk stijgende kosten en dalende VON prijzen in het afgelopen jaar blijft het risico bestaan dat toekomstige ontwikkelingen wellicht niet volledig aansluiten bij de uitgangspunten in de berekeningen. De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van grondprijzen vanaf 2024 wel kan worden doorgevoerd.
In de afgelopen jaren zijn we geconfronteerd met hoge inflatiecijfers en stijgende rente. Voor de komende tijd is het niet duidelijk hoe één en ander zich zal ontwikkelen. Het is daarom lastig in te schatten hoe groot de impact hiervan is op de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op de stijging in kosten, maar ook de mogelijkheid om dit door te vertalen in de VON-prijzen en de uiteindelijke grondprijzen. De effecten zijn niet expliciet meegenomen in de risico analyse, maar zullen gedekt moeten worden uit het risico voor de algemene kosten en opbrengsten stijging.
In het risicoprofiel is rekening gehouden met het risico dat op basis van de vastgestelde methode voor winstnemingen (POC) het reeds genomen resultaat terug geboekt moet worden. In 2023 kon er ca. € 0,86 miljoen winst genomen worden. In het risicoprofiel is rekening gehouden met de situatie dat er een terugboeking plaats moet vinden zoals is gebeurd in 2022. De omvang van dit risico is geraamd op 10% van het geraamde resultaat van alle grondexploitaties op eindwaarde, afgerond ca. € 0,40 miljoen.
Risico’s projecten in voorbereiding
In 2024 worden naar verwachting een aantal grondexploitaties ter vaststelling aangeboden. Deze projecten brengen in de huidige conjunctuur en woningmarktontwikkelingen al in de voorbereidingsfase risico’s met zich mee. Denk aan de programmering en daarmee grondopbrengsten en onvoorziene kosten als bijvoorbeeld bijgesteld en gewijzigd beleid (landelijk, provinciaal, gemeentelijk), archeologie, waterberging en stikstof. Op basis van een eerste inventarisatie wordt dit risico berekend op afgerond ca. € 0,28 miljoen
Reserveringen
Onder reserveringen zijn kosten opgenomen die niet zijn of mogen worden opgenomen in de grondexploitaties maar die wel een hoge mate van zekerheid hebben dat deze kosten door de gemeente gedragen moeten worden. In Dalfsen betreft dit de vennootschapsbelasting die de gemeente verschuldigd is over de grondexploitaties.
Op basis van het bovengenoemde is een risicototaal van ruim € 1,62 miljoen berekend. Bij de inschatting van de risico’s is er rekening gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.